Der Abriss eines Hauses ist eine endgültige Maßnahme und sollte gut überlegt sein. Es gibt verschiedene Gründe, warum Bauherren sich für den Abriss ihres Hauses entscheiden. Nachfolgend listen wir dir die wichtigsten Gründe auf, in denen ein Abriss in Erwägung gezogen werden kann:
1. Bauliche Mängel und strukturelle Probleme: Wenn ein Haus schwere statische Schäden aufweist, die nicht wirtschaftlich oder sicher repariert werden können, könnte ein Abbruch die beste Option sein. Dies könnte Risse in den Fundamenten, schwerwiegende Feuchtigkeitsprobleme oder andere irreparable strukturelle Mängel umfassen. In der Regel sind solche Abrissimmobilien sehr alt und/ oder wurden mangelhaft errichtet.
2. Sanierungs- und Renovierungskosten: Ein älteres Haus kann oft hohe Renovierungskosten mit sich bringen. Besonders im Hinblick auf die Nachhaltigkeit und die CO2 Einsparung, stehen viele Eigentümer dann vor der Herausforderung tiefgreifender energetischer Sanierungsmaßnahmen. Beispiele hierfür sind die Heizungsanlage, die sanitären Einrichtungen und der Dämmwert der Außenwände. Wenn diese Kosten in keinem Verhältnis mehr zum Wert oder den Wohnbedürfnissen des Eigentümers stehen, könnte ein Rückbau und Neubau eine kostengünstigere und effizientere Lösung sein.
3. Umwandlung des Grundstücks: Manchmal entscheiden sich Eigentümer für einen Hausabbruch, um Platz für eine neue Nutzung des Grundstücks zu schaffen. Dies könnte die Errichtung eines moderneren Hauses, die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern oder sogar die Umwandlung in gewerbliche Flächen umfassen.
4. Denkmalschutzauflagen und Vorschriften: In Fällen, in denen ein Haus unter Denkmalschutz steht und erhebliche Auflagen für Veränderungen vom Amt für Denkmalpflege hat, könnte der Abriss der Immobilie die einzige Möglichkeit sein, um Platz für ein neues Gebäude zu schaffen, das den modernen Bedürfnissen entspricht und nicht unter den Denkmalschutz fällt.
5. Gefahr durch Umweltbelastungen: Wenn ein Haus mit gefährlichen Materialien wie Asbest, Mineralwolle (KMF), Schimmel oder anderen gesundheitsgefährdenden Substanzen belastet ist und diese nicht sicher entfernt werden können, könnte ein Abriss die sicherste Option sein. Lies hierfür auch unseren Blogbeitrag über die Asbestsanierung von Immobilien.
6. Brandschaden: Wenn es in der Immobilie zu einem Brand gekommen ist, können die Folgen für die weitere Nutzung sehr schwerwiegend sein. Eine Brandschadensanierung ist häufig mit erheblichen Kosten und Anstrengungen verbunden. Zudem werden bei dem Brand verschiedene Stoffe freigesetzt und erzeugt, die für Menschen, Tiere und die Umwelt sehr schädlich sein können. Bei schweren Bränden wird deshalb häufig ein Teilabriss oder sogar Komplettabbruch durchgeführt. Lies hierfür gerne unseren Artikel über Brandschadensanierungen.
Wir haben dir nun die wichtigsten Argumente für eine Hausabbruch vorgestellt. Vor einem Abriss sollten rechtliche, bauliche und finanzielle Aspekte gründlich geprüft werden. Solltet du dich anschließend für einen Abbruch deines Hauses entscheiden, erläutern wir dir nun nachfolgend den Ablauf eines Rückbaus.
Wie läuft der Abriss eines Hauses ab?
1. Schadstoffanalytik.
Viele Abrissimmobilien sind von Altlasten betroffen. Beispiele hierfür sind Fugen- und Kittmassen die Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) enthalten, Asbestkontaminationen durch Asbest im Fliesenkleber, Eternitplatten an der Fassade oder auf dem Dach welche Asbest enthalten, oder Farben und Lacke die durch Polychlorierte Biphenyle (PCB) belastet sind. Natürlich gibt es noch weitere Schadstoffe, hier führen wir dir aber nur solche auf, die bei den meisten Abrisshäusern vorgefunden werden. Für nähere Informationen lies gerne unsere Beiträge zu Schadstoffen in Abrissimmobilien.
– Schadstoff PAK in Abrissimmobilien
– PCB in Abrissimmobilien
– Asbestsanierungen bei Abbruchimmobilien
Bei einem Verdacht auf Schadstoffe solltest du ein Schadstoffgutachten durch ein Fachunternehmen beauftragen. Dieses entnimmt Proben, führt Analytiken durch und erstellt anschließend das Schadstoffgutachten für dein Abrisshaus. Das Schadstoffgutachten gibt Aufschluss über die Art, die Menge und die Lokalität der vorhandenen Schadstoffe und muss unbedingt dem Abbruchunternehmen vor Beginn der Abrissarbeiten übergeben werden. Wenn keine Schadstoffe vorhanden sind, erleichtert dies den Abriss der Immobilie da keine besonderen Schutzmaßnahmen getroffen werden müssen.
2. Abrissanzeige stellen
Je nach Bundesland und Kreis muss mindestens 2, bzw. 4 Wochen vor den Abbrucharbeiten eine sogenannte Abrissanzeige beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Wenn du genauere Informationen zu einer Abrissanzeige erhalten möchten, dann lesen Sie doch unseren Blogbeitrag „Abrissanzeige was ist das?“.
3. Medienfreiheit der Abrissimmobilie
Damit ein Haus oder eine Immobilie sicher abgerissen werden kann, muss vorher die Medienfreiheit gewährleistet sein. Aber was bedeutet Medienfreiheit bei einem Abbruch? Medienfreiheit bedeutet nichts anderes, als dass die Immobilie von allen Versorgern abgetrennt werden muss, bevor sie abgerissen wird. Die Versorgungsmedien Strom, Wasser und evtl. Gas müssen unbedingt vorher sicher durch den Versorger oder ein von ihm beauftragtes Fachunternehmen abgetrennt sein. Als Bauherr bzw. Besitzer der Abbruchimmobilie ist es wichtig, hier die Wartezeiten von bis zu 12 Wochen einzukalkulieren. Melde dich unbedingt rechtzeitig bei den entsprechenden Versorgungsunternehmen und veranlasse die Trennung frühzeitig. Das Abbruchunternehmen kann diese nur dann veranlassen, wenn du diesem eine entsprechende Vollmacht hierfür erteilst. Dies begründet sich darin, dass sonst salopp gesagt, jeder seinem Nachbarn sprichwörtlich den Hahn zudrehen könnte. Damit dies nicht passiert, musst du die Vordrucke nutzen und beim Abtreten dieser Arbeit eine entsprechende Vollmacht aushändigen.
Bitte denke auch daran dir die Medienfreiheit schriftlich quittieren zu lassen und lasse das Abbruchunternehmen erst dann mit den Abrissarbeiten beginnen, wenn wirklich alle Leitungen abgeschaltet sind. Die Gefahren für das Personal der Abrissfirma durch Gasexplosionen oder Stromschläge währen ansonsten enorm und nicht hinnehmbar.
4. Dekontamination
Wie in Punkt 1 Schadstoffanalytik beschrieben, kommt es bei Abrissimmobilien häufig zum Fund von Schadstoffen. Diese sind meist mit anderen Baustoffen gebunden, sodass im eingebauten zustand keine Gefahren für Leib und Leben ausgehen. Wenn das Haus nun aber abgerissen werden soll, kommt es häufig zur Freisetzung der Schadstoffe, weshalb hier äußerste Vorsicht geboten ist. Auch müssen Schadstoffe wie zum Beispiel Asbest einer besonderen Entsorgung zugeführt werden, weshalb sie nicht mit den anderen Abbruchmaterialien vermischt werden dürfen. Aus diesem Grund darf der Maschinelle Rückbau immer erst dann erfolgen, wenn das Haus frei von Schadstoffen ist und die Schadstoffsanierung vollständig beendet wurde.
In fast jedem Haus, das abgerissen werden soll, befindet sich Künstliche Mineralfaser (KMF). Das ist nichts anderes als Dämmwolle, die zwischen dem Mauerwerk, den Dachsparren und hinter Trockenbauwänden zu finden ist. Sie diente seinerzeit als Dämmung und muss nun vorsichtig in luftdichte Säcke verpackt werden. KMF ist krebserregend und sollte niemals eingeatmet werden. Diese Arbeiten sind ausschließlich von Fachunternehmen im Abbruch durchführen zu lassen.
Wichtig ist auch, dass nicht jedes Abbruchunternehmen Schadstoffsanierungen an Immobilien vornehmen darf. Hier gilt es ein zertifiziertes Unternehmen zu beauftragen, welches für die entsprechende Dekontamination zugelassen ist. Die Fachunternehmen legen dir die entsprechenden Zertifikate auf Verlangen vor. Zudem solltest du wie bereits angesprochen das Schadstoffgutachten bereits bei der Einholung der Angebote übermitteln, sodass der Unternehmer genau weiß, welche Arbeiten zu erledigen sind.
5. Entkernung
Der wichtigste Faktor bei allen Abbrucharbeiten ist das Sortieren der Bau- und Abfallstoffe um die Rezyklierbarkeit zu maximieren und Schadstoffe fachgerecht zu entsorgen. Nur so kann eine Abrissmaßnahme nachhaltig gestaltet werden und läuft so umweltschonen wie möglich ab. Das bedeutet, dass auch nach der Dekontamination noch nicht maschinell, also mit Baggern und Co., abgerissen werden kann. Vorher werden noch Inventar und Müll aus dem Abrissobjekt entfernt und in Containern entsprechend ihrer Zusammensetzung getrennt gesammelt. Alte Lampen, Möbel, die Küche, Teppiche, Lamiatböden und weitere nicht fest mit der Immobilie verbundenen Stoffe, werden also händisch entfernt bevor der Bagger anrückt. Nach Vollendung der Entkernung sollte nur noch der mineralische Baukörper vorhanden sein.
6. Reinigung des Öltanks
Sofern die Abrissimmobilie nicht durch Fernwärme versorgt wurde, befindet sich meist im Keller noch ein alter Öltank. In diesem Öltank befindet sich mindestens immer noch ein Rest altes Heizöl. Damit das Heizöl während der Abbrucharbeiten nicht in das Erdreich gelangt, muss der Tank vor den Abbrucharbeiten durch ein Fachunternehmen gereinigt werden. Das Unternehmen spült den alten Heizöltank und saugt das Gemisch restlos aus. Am Ende ist der alte Öltank frei von Schadstoffen und die Firma stellt dir ein entsprechendes Reinigunszertifikat aus. Dieses solltest du aufbewahren und nicht wegschmeißen, falls du von den jeweiligen Behörden überprüft wirst, kannst du dieses dann vorlegen. Auch diese Reinigungsarbeiten übernimmt in der Regel das Abbruchunternehmen, sodass du dich um nichts kümmern musst.
7. Miete eines Standrohres
Die meist sehr alten Abbruchhäuser sind vor allem eins, trocken. Aus diesem Grund werden bei den Abbrucharbeiten durch den Bagger schnell erhebliche Mengen an Staub aufgewirbelt, der dann von dem Wind in alle Richtungen getragen wird. Damit die umliegende Bebauung nicht behindert wird und Gefahren durch eingeschränkte Sicht im Verkehr verhindert werden können, wird während der Abbrucharbeiten permanent Wasser auf die Stellen, an denen der Abbruchbagger gerade abreißt, gespritzt. Hierfür ist es notwendig ein Standrohr beim zuständigen Wasserversorger zu mieten. Der Mietvertrag weißt den Zählerstand aus und dient hinterher als Berechnungsgrundlage für die Rechnung die du erhältst. Ein gutes Abbruchunternehmen nimmt dir diesen Schritt ab und kümmert sich um die Standrohrmiete ohne das du selbst Anstrengungen unternehmen musst. Wir wollten dich an dieser Stelle lediglich darüber informieren, dass dieser Schritt wichtig ist, um Beschwerden während der Abbrucharbeiten zu verhindern. Auch weißt du nun, warum es so wichtig ist die Medienfreiheit vor dem Abriss zu erwirken. Die Gefahren für das Abbruchperonal von Wasser im Zusammenhang mit Strom liegen auf der Hand.
8. Verkehrsrechtliche Anordnung
Immer dann, wenn eine Abrissimmobilie sehr dicht an der Straße oder an öffentlichen Wegen wie Geh- und Radwegen steht und die Abrissarbeiten mehr Platz erfordern oder Gefahren für die umliegenden Verkehrswege bestehen, müssen Verkehrsregelnde Maßnahmen ergriffen werden. Solche Verkehrsregelnde Maßnahmen bei Abbrucharbeiten dürfen nur von einer qualifizierten Fachperson erstellt, beantragt und begleitet werden. Den sogenannten „Schilderplan nach RSA“ reicht der verantwortliche Bauleiter bei dem zuständige Straßenverkehrsamt ein und ein Sachbearbeiter prüft die Realisierbarkeit der eingereichten verkehrsregelnden Maßnahmen. Berücksichtigt werden hierbei potenzielle andere Straßensperrungen, Rettungswege, die fachliche Korrektheit des Antrags und die Zweckmäßigkeit der Einschränkung die Rückbaumaßname und den Verkehr. Das Abbruchunternehmen ist dazu verpflichtet, diese Arbeiten rechtlich einwandfrei durchzuführen. Die Abrissfirma trägt hierfür auch die Verantwortung und hat dem Straßenverkehrsamt gegenüber bei Antragstellung die verantwortliche Person zu nennen. Du als Bauherr trägst also keine Verantwortung, aber kennst jetzt die Hintergründe und kannst bei der Anfrage verschiedener Abbruchunternehmen bereits darauf hinweisen, sollte dein Abrisshaus in einer sehr dicht besiedelten Wohnanlage stehen oder direkt an öffentliche Verkehrswege angrenzen.
9. Maschineller Abbruch
Endlich ist es so weit und die Bagger können anrücken. Das Haus ist medienfrei, alle Schadstoffe wurden entfernt, sämtliches Mobiliar und Müll wurden entsorgt, die Bagger haben genug Platz und können damit starten das Haus maschinell abzureißen. Je gründlicher die Vorarbeiten ausgeführt wurden, desto schneller können die Bagger das Haus abreißen, weil sie sich nicht übermäßig mit den Sortierarbeiten aufhalten müssen. Der Baggerführer beginnt mit dem kontrollierten Abriss des Gebäudes. Dies geschieht oft von oben nach unten, wobei der Bagger die oberen Stockwerke abträgt und sich dann allmählich nach unten arbeitet. Die Wahl der Abbruchmethode hängt von der Struktur des Gebäudes und den spezifischen Anforderungen ab. Während des Abrisses werden die entstandenen Abbruchmaterialien sortiert. Brauchbare Materialien können recycelt werden, während nicht wiederverwertbare Materialien separat entsorgt werden. Es stehen also immer ausreichend Container an der Baustelle, sodass der Baggerführer alle Materialien fachgerecht separieren. 1-2 Handarbeiter begleiten die maschinellen Abrissarbeiten und sortieren händisch kleine Fremdstoffe aus. Das Personal hat hierbei immer eine geeignete Persönliche Schutzausrüstung zu tragen, da Abrissarbeiten viele Gefahren mit sich bringen. Am Ende bleibt nur noch ein Haufen möglichst sauberen Bauschutts übrig, der nicht mit Containern abgefahren wird. Mit den Containern abgefahre wurden Holz (A1 – A4), Baumischmüll, Schrott und andere Reststoffe. Der Bauschutt wird ebenfalls analysiert, damit dieser möglich vollständig rezykliert werden kann. Weißt der Bauschutt keine Schadstoffe auf, so kann dieser vor Ort gebrochen (zerkleinert) und aufbereitet werden oder ungebrochen mit LKW abgefahren werden und anderweitig aufbereitet werden. Häufig wird nach einem Rückbau ein Neubau realisiert, weshalb der Bauschutt des ehemaligen Hauses vor Ort gebrochen und als Tragschicht erneut unter das spätere Fundament des folgenden Neubaus eingebaut wird. Der Einbau von RC-Baustoffen ist nicht überall gestattet und muss separat bei der unteren Wasserschutzbehörde beantragt und abgestimmt werden. Grundsätzlich sollte aber immer versucht werden, RC Materialien zu verwenden um die natürlichen Ressourcen zu schonen und zu schützen. Sollte der Bauschutt mit Schadstoffen wie Schwermetallen belastet sein, so wird dieser entsprechend deponiert und somit fachgerecht entsorgt.
10. Das Entsorgungstagebuch
Nachdem die Abrissfirma alle Abbrucharbeiten ausgeführt hat, ist es wichtig, dass du das Entsorgungstagebuch anforderst. Je nach Bauvertrag kann dir dies auch als Abrechnungsgrundlage zur Prüfung Ihrer Rechnung dienen. Das Entsorgungstagebuch ist ein lückenloses Dokument, welches die Ströme aller Bau- und Abfallstoffe deines Abrissobjektes nachweist. Du kannst somit nicht nur einsehen, sondern auch nachweisen wann, wo und in welcher Menge deine Abfälle entsorgt wurden.
Es ist geschafft! Dein Haus wurde erfolgreich abgerissen und du hast nun ausreichend Platz für neue Ideen. Wir wünschen dir viel Spaß mit der gewonnenen Fläche und freuen uns, dass du unseren Fachartikel zum Hausabriss gelesen hast.
